상속이나 혼인, 혹은 이사를 위해 새 집을 샀다가 기존 집이 원활하게 팔리지 않아 본의 아니게 2주택 상태가 유지되는 경우가 있습니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 정해진 기한 내에 주택을 처분해야 하지만, 부동산 시장 상황에 따라 매수자를 찾지 못해 양도세 중과에 대한 고민을 하시는 분들도 적지 않을 것입니다.
2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 조치가 예정대로 종료됨에 따라, 이러한 상황에 놓인 분들의 관심이 높아지고 있습니다. 이에 정부는 임차인의 주거 권리를 보호하면서도, 매도 의사가 있는 이들이 조건에 따라 세제 부담을 조절할 수 있도록 ‘잔금일이 아닌 계약일 기준’의 보완책을 마련하여 시행할 예정입니다.
이 글에서는 2주택자가 상황에 맞춰 참고할 수 있는 내용과 무주택 매수자에게 적용되는 관련 혜택을 정리했습니다.
1. 일시적·상속·혼인 2주택자, ‘5월 9일 계약’ 시 어떤 변화가 있나요?
기존 비과세 특례 기한이 지났거나 임박한 2주택자라 하더라도, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 요건을 충족하면 중과세율 대신 기본세율 적용을 검토해 볼 수 있습니다.
상속(5년), 혼인(10년), 일시적 2주택(3년) 등 현행 세법은 부득이한 사유로 인한 2주택자에게 비과세나 특례 혜택을 부여하고 있습니다. 다만, 정해진 기한 내에 매도가 이루어지지 않을 경우 조정대상지역 내 주택은 중과세율 적용 대상이 될 수 있습니다.
이번 보완책은 그 ‘판정 기준’을 잔금일에서 계약일로 조정하여 처분을 준비하는 이들에게 시간적인 여유를 제공하는 측면이 있습니다.
기존 특례와 2/12 보완책 비교 (양도소득세 및 실거주 의무)
| 구분 | 기존 혜택 (기한 내 매도 시) | 보완책 적용 시 변화 (기한 경과 후) |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 1세대 1주택 비과세 요건 검토 | 기본세율 적용 (중과 배제 시) |
| 상속 주택 | 일반 주택 매도 시 비과세 검토 | 기본세율 적용 (중과 배제 시) |
| 혼인 합가 | 10년 내 매도 시 비과세 검토 | 기본세율 적용 (중과 배제 시) |
| 참고 사항 | “잔금” 기준 판정 | “계약” 기준 중과 배제 요건 확인 |
- 처분 기한 활용: 시장 상황으로 인해 잔금 기간을 길게 설정해야 하는 경우에도 5월 9일 이전 계약 체결을 통해 중과 배제 적용을 고려할 수 있습니다.
- 세율 적용 방식: 요건 충족 시 20~30%p에 달하는 추가 세율 적용 대신 기본세율을 적용받을 수 있어 세 부담 완화에 도움이 될 것으로 보입니다.
2. 무주택자라면 주목! “전세 낀 집” 매수 조건이 완화될 전망입니다
정부는 주택 거래의 원활한 흐름을 위해, 무주택자가 임차인이 거주 중인 주택을 매수할 때 적용되던 일부 의무 사항을 한시적으로 유예할 계획입니다.
실거주를 목적으로 주택을 매수하려 해도 전세권이 설정된 경우 대출이나 입주 의무 때문에 어려움을 겪는 사례가 있었습니다. 이번 보완 방안에 따르면, 매수인이 무주택자인 경우에 한해 실거주 의무와 주택담보대출 전입 의무를 임대차 계약 종료 시점에 맞춰 조정할 수 있게 됩니다.
무주택 매수자 관련 주요 보완 사항
- 실거주 의무 유예: 임대 중인 주택 매수 시, 최초 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무 이행을 미룰 수 있습니다. (단, 2028년 2월 11일 이내 입주 조건)
- 주담대 전입 의무: 대출 실행 후 일정 기간 내 전입해야 했던 규정을 완화하여, ‘임대차 계약 종료 후 1개월’ 이내에 전입신고를 마칠 수 있도록 개선됩니다.
- 대상 범위: 매도인이 조정대상지역 내 다주택자이고, 매수인이 무주택자인 거래를 대상으로 운영될 예정입니다.
이러한 조치는 주택 처분이 필요한 이들에게는 매수자를 찾을 수 있는 여건을 조성하고, 무주택자에게는 자금 계획에 맞춰 내 집 마련을 준비할 수 있는 선택지를 넓혀줄 것으로 기대됩니다.
3. 지역에 따른 ‘잔금 기한’ 차이, 확인이 필요합니다
매매 계약 체결 후 중과 배제 혜택을 받기 위해 완료해야 하는 잔금 및 등기 기한은 주택의 소재지에 따라 다를 수 있습니다.
정부는 지역별 시장 상황을 고려하여 잔금 기한을 차등화했습니다. 특히 비교적 최근에 조정대상지역으로 지정된 곳은 거래 준비 시간을 고려하여 기간을 보다 유연하게 적용하는 방침입니다.
지역별 양도세 중과 배제 인정 기간
- 기존 조정대상지역 (강남 3구, 용산구):
- 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결 및 계약금 지급 확인
- 계약일로부터 4개월 이내에 양도(잔금 및 등기) 완료 시 적용
- 신규 지정 조정대상지역 (서울 기타 구 및 경기 12곳 등):
- 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결 및 계약금 지급 확인
- 계약일로부터 6개월 이내에 양도(잔금 및 등기) 완료 시 적용
※ 유의사항: 단순 가계약은 인정되지 않을 가능성이 높으므로, 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인되는 ‘정식 계약’ 체결 여부를 반드시 체크해야 합니다.
4. FAQ – 상황별 주요 내용 확인
Q: 지방 발령으로 인해 주택을 취득했는데 중과세 우려가 있나요? A: 지방 주택 취득 후 일정 기간 내 기존 주택 매도 시 비과세 특례가 존재합니다. 해당 기간이 경과했더라도 5월 9일 이전 계약 체결 시 중과 배제 요건에 해당할 수 있으므로 관련 규정을 확인하시기 바랍니다.
Q: 상속받은 지 오래된 주택을 보유하고 있는 경우는 어떤가요? A: 상속 주택은 일반 주택 매도 시 비과세 특례를 적용받는 경우가 많으나, 세부 요건에 따라 중과 리스크가 발생할 수도 있습니다. 이번 보완책은 계약 시점에 따라 중과 배제 여부를 판단하므로 불확실성을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
Q: 무주택 매수자가 대출을 받을 때 주의할 점은 무엇인가요? A: 대출 신청 시 ‘임대차 계약 승계’ 사실을 입증할 수 있는 서류를 준비해야 합니다. 또한 유예된 전입 기한 내에 실제 입주 및 전입신고가 이루어지지 않을 경우 대출금 회수 등의 조치가 취해질 수 있음에 유의해야 합니다.
💡 마무리하며
이번 2/12 보완 방안은 시장 상황 등으로 인해 처분 기한을 지키기 어려웠던 2주택자와 실거주 요건으로 매수를 고민하던 무주택자 간의 원활한 거래를 지원하는 데 목적이 있습니다.
상속이나 혼인 등 부득이한 사정으로 다주택 상태가 되어 고민하셨던 분들이라면, 이번 보완책의 세부 요건을 꼼꼼히 살펴 자산 관리 계획을 세우는 것이 권장됩니다. 부동산 관련 정책은 개별 상황에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으므로, 바뀐 내용을 토대로 신중하게 검토하시길 바랍니다.
출처 및 참고자료
- [재정경제부] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진 보도자료 (2026.02.12)
- [국토교통부] 부동산거래신고법 시행령 개정안 입법예고 안내
- [국세청] 1세대 2주택 양도소득세 비과세 및 특례 가이드
본 콘텐츠는 2026년 2월 발표된 보도자료 및 관련 법령안을 바탕으로 작성되었습니다. 개인의 자산 상황이나 세부 조건에 따라 해석이 달라질 수 있으므로 실제 신고나 계약 시에는 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.