다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 2026년 5월 9일로 확정되었습니다. 다행히 정부가 당초 ‘양도분’ 기준이었던 대상을 ‘5월 9일 계약분’까지로 확대하는 보완책을 발표했습니다.
그동안 “5월 9일까지 잔금을 다 치를 수 있을까?” 하는 걱정이 많으셨을 텐데요.
이번 보완책은 매도자들에게 가장 절실했던 ‘시간’을 준 셈입니다. 이번 글에서는 지역별로 달라지는 잔금 기한과 세입자가 있는 경우의 예외 조건 등, 여러분이 지금 바로 체크해야 할 핵심 내용을 정리해 드립니다.
1. ‘양도일’ 아닌 ‘계약일’이 기준! 5.9일까지 계약하면 중과 피할까?
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실만 증빙된다면, 일단 한숨 돌리셔도 좋습니다.
이전에는 5월 9일까지 잔금을 치르고 등기까지 넘겨야 해서 매수자를 찾더라도 일정이 너무 촉박했습니다. 하지만 이제는 계약서 작성과 계약금 입금만 데드라인 안에 완료하면 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
개인적으로 이번 조치는 시장의 현실을 잘 반영한 ‘상식적인 보완’이라는 생각이 듭니다. 덕분에 이제는 무리하게 잔금 날짜를 당기기보다, 믿을 수 있는 매수자를 찾는 데 더 집중할 수 있게 되었습니다.
이 조건을 충족하면 조정대상지역 내 주택이라도 아래 혜택이 적용됩니다.
- 기본세율 적용: 최고 30%p에 달하는 중과세율 대신 일반 세율로 계산됩니다.
- 장기보유특별공제: 2년 이상 보유하셨다면 보유 기간에 따른 공제 혜택을 챙길 수 있습니다.
2. 우리 집은 몇 달 안에 잔금 치러야 할까? 지역별 잔금 기한 차이
내가 가진 집이 어느 지역에 있느냐에 따라 계약 후 잔금을 치러야 하는 ‘유예 기간’이 4개월 또는 6개월로 나뉩니다.
정부는 지역별 특성에 따라 잔금 기한을 다르게 부여했습니다. 특히 지난해 새로 지정된 지역들은 조금 더 여유를 준 것이 특징입니다. 아래 표를 통해 본인의 해당 사항을 확인해 보세요.
지역별 잔금 및 등기 기한 규정 안내
| 구분 | 해당 지역 | 잔금 및 등기 기한 |
|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 | 서울 강남3구(강남, 서초, 송파), 용산구 | 계약일로부터 4개월 내 |
| 신규 지정 지역 | 서울 그 외 21개 구 및 경기 12개 시/구 | 계약일로부터 6개월 내 |
신규 지정 지역: 과천, 광명, 성남, 수원, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등
사실 4개월과 6개월의 차이가 작아 보일 수 있지만, 집을 팔아보신 분들은 아실 겁니다. 대출 심사나 이사 일정을 맞추다 보면 한두 달 차이가 얼마나 큰지 말이죠. 본인 지역의 기한을 꼭 달력에 표시해 두시길 바랍니다.
3. 세입자 있는 집도 매도 가능! 실거주 의무 및 대출 규제 완화 조건
다주택자가 보유한 주택을 ‘무주택자’에게 파는 경우, 세입자의 주거권을 위해 실거주 의무를 한시적으로 미뤄줍니다.
토지거래허가구역 내 주택은 원래 ‘즉시 입주’가 원칙이라 세입자가 있는 집은 팔기가 참 힘들었습니다. 하지만 이제는 현재 살고 있는 세입자의 최초 계약 종료일까지는 입주를 안 해도 됩니다. 단, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실제 입주를 하셔야 한다는 점을 명심하세요.
주택담보대출 전입 의무도 아래와 같이 유연해졌습니다.
- 전입 기한: ‘대출 실행 후 6개월’ 또는 ‘임대차 종료 후 1개월’ 중 더 늦은 날까지 가능합니다.
- 핵심 조건: 매수자가 반드시 무주택자여야 이 혜택을 받을 수 있습니다.
- 준비물: 임대차 계약서와 매도인/매수인 모두의 신분 확인 서류가 필요합니다.
현장에서는 ‘무주택 매수자’를 찾는 것이 가장 큰 숙제가 될 것 같습니다. 매물을 내놓으실 때 중개업소에 이 조건을 미리 강조해두는 것이 빠른 매매의 기술이 될 수 있습니다.
4. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 필수 Q&A
Q: 5월 9일 전에 입금한 ‘가계약금’도 인정되나요?
A: 안타깝게도 인정되지 않습니다. 입금증뿐만 아니라 정식 매매계약서가 5월 9일까지 작성되어야 확실한 증빙으로 인정받습니다. 서두르셔야 합니다.
Q: 매도인이 1주택자인 경우에도 실거주 유예가 되나요?
A: 아니요, 적용되지 않습니다. 이번 조치는 양도세 중과를 피해야 하는 ‘다주택자’의 매물을 처리하기 위한 특례입니다. 매도인의 주택 보유 수 확인이 필수입니다.
Q: 전세대출을 이용 중인 무주택자가 규제지역 APT를 사면 전세대출을 바로 갚아야 하나요?
A: 아니요, 구입한 집에 세입자가 살고 있다면 그 계약이 끝날 때까지 본인의 전세대출 회수가 유예됩니다. 원래 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 사면 본인의 전세대출을 즉시 갚아야 하지만, 이번 보완책은 ‘구입한 집 세입자의 만기’와 ‘본인의 전세대출 만기’ 중 먼저 도래하는 시점까지 대출 유지를 허용해 줍니다.
마지막 매도 기회, ‘정보’가 곧 ‘수익’입니다
“설마 또 연장되겠지” 하는 기대보다는, 이번 보완책을 적극적으로 활용해 지역별 잔금 기한(4개월/6개월) 내에 매도를 마무리하는 것이 현명해 보입니다.
세금은 아는 만큼 아끼는 법입니다. 계약서 도장을 찍기 전, 반드시 전문 세무사와 함께 본인의 상황을 최종 점검해 보시길 바랍니다.
출처 및 참고자료
- 재정경제부·국토교통부·금융위원회 합동 보도자료 (2026.02.12)
- 소득세법 시행령 및 부동산거래신고법 시행령 개정안 입법예고 자료
본 글은 2026년 2월 12일 발표된 정부 공식 보도자료를 기반으로 작성되었습니다. 세법 해석과 적용은 개인의 상황에 따라 다를 수 있으므로, 실행 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.